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Stéphanie aime L'Ile Saint Denis

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L'actualité immobilière et urbaine de mon ile


Crédit immobilier : le taux ne fait pas tout

Publié par Stephanie MICHEL sur 12 Avril 2016, 18:02pm

Catégories : #Immobilier, #La vie sur l Ile Saint Denis

Crédit immobilier : le taux ne fait pas tout

Les candidats à l’accession à la propriété peuvent se réjouir, les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Ils viennent de passer sous 2 % en moyenne sur vingt ans. Du jamais-vu. « Ils pourraient même atteindre de nouveaux records à la baisse en avril », estime Philippe Taboret, directeur général adjoint du Conseil à l’accession et au financement en prêts immobiliers (Cafpi). Reste que si l’attention des futurs acquéreurs se focalise souvent sur les taux, ces derniers ne font pas tout. Avant d’aller voir son banquier ou contacter un courtier, il y a quelques notions-clés à connaître afin de tenter d’obtenir la meilleure offre.

La délégation d’assurance

Premier élément, l’assurance emprunteur, qui prend désormais une part importante dans tout projet immobilier, représentant jusqu’à 20 % du coût global.

Si la souscription d’une assurance décès, invalidité, incapacité du travail est obligatoire lors d’un prêt immobilier classique, elle peut néanmoins être choisie ailleurs que dans sa banque, grâce à une délégation d’assurance. Et le jeu en vaut la chandelle.

Alors que les banques proposent des contrats types, certains courtiers offrent des assurances adaptées et plus compétitives, notamment si l’on est jeune (moins de 35 ans), non fumeur et en bonne santé. Ainsi, un couple présentant ce profil peut espérer obtenir un taux d’assurance de 0,11 %, quand les banques proposent encore des taux autour de 0,30 %.

Si le contrat est déjà signé, sachez que la loi Hamon accorde au souscripteur un délai d’un an pour trouver une assurance concurrente qui offre les mêmes garanties. Toutefois, cette loi reste peu utilisée, car « les particuliers ont du mal à revenir sur un contrat, ils pensent plus à leur installation, aux travaux, qu’à renégocier » leur assurance, constate M. Taboret.

La caution plus économique

Deuxième point à étudier, la garantie, qui prend la forme d’une hypothèque ou d’une caution. L’hypothèque ou le privilège de prêteurs de deniers (valable uniquement pour les biens existants) sont établis par notaire et comportent des frais méconnus. Outre le coût de la mise en place de cette garantie, il existe, si le bien est vendu avant le terme du prêt, d’autres frais pour lever cette hypothèque, c’est ce que l’on appelle la mainlevée. Ainsi, pour un emprunt immobilier de 200 000 euros, il faut prévoir (en prenant en compte la mainlevée) 3 950 euros pour une hypothèque et 2 104 euros pour le privilège de prêteurs de deniers, moins cher car exempt de taxe de publicité foncière.

Pour réaliser des économies, mieux vaut donc opter pour une caution. La plupart des établissements proposent un service de cautionnement, et il y a bien sûr le Crédit logement (lui-même détenu par les principales banques françaises). Si ce dernier accepte votre dossier, l’économie est importante, car si le prêt est remboursé sans incident, une partie de la caution est restituée. En reprenant l’exemple précédant, la caution coûtera 2 350 euros, mais la restitution en fin de prêt s’élèvera à 1 290 euros, soit un coût réel de 1 060 euros.

Des options à ne pas négliger

Les options du prêt ont aussi leur importance, car elles peuvent être très utiles. La modularité des échéances permet ainsi d’augmenter ou de diminuer ses remboursements, ce qui se traduit mécaniquement par une réduction ou une augmentation de la durée de l’emprunt sans que le taux ne change. Gratuite, cette souplesse dépend toutefois du bon vouloir de la banque.

Des contrats permettent aussi d’échapper aux pénalités de remboursement anticipé en cas de revente du logement. Une option à ne pas négliger, car si les prêts immobiliers sont, en moyenne, souscrits pour une durée de 17,5 ans selon le Crédit logement, les acquéreurs restent dans leur bien huit à neuf ans avant de le revendre. Là encore, cette option est gratuite. Par contre, si le crédit immobilier part à la concurrence, il y aura des pénalités qui peuvent atteindre jusqu’à six mois d’intérêts.

Enfin, avec des taux historiquement bas, il peut être utile d’obtenir la transférabilité du prêt. Cela vous permet de transférer le reliquat du prêt en cours sur la nouvelle résidence principale et ainsi garder ainsi le taux fixé initialement. Revers de la médaille, cela oblige à passer par la même banque pour obtenir un prêt complémentaire afin de financer la nouvelle acquisition, qui dépendra cette fois du taux du marché.

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